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楼市变成“水泥森林”!两个消息表明:5年后,有房的不如有钱的
发布时间:2019-5-29 16:51:11                  点击次数:469

10年前,人们还对按揭买房似懂非懂的时候,谁都没想到,现在的房地产市场,竟然真的变成了“水泥森林”。

此前经济学家姜超做过测算,按照目前每年新增2000万有效人口,平均两人一套住房,1000万套住房就是一个比较正常的需求。中国有4亿户家庭,房子大概是50年的有效期,2%的折旧率,每年大概需要换掉800万套旧住房,推算房地产消费顶峰差不多1800万套。

要知道,去年房地产成交面积是17亿平米,即便按照每套100平米来计算(这个数字其实已经偏大了),也达到了1700多万套,已经达到了消费顶峰。“水泥森林”还有几个特征,人均居住面积升至40平米以上,城镇化率升至60%以上,住宅占房地产开发比例高达72.8%,高楼大厦遍布,各地新城区遍地开花,各路房企下沉中小城市。

需求不会再增长,房子还源源不断的加盖,所以,房地产迟早要走“下坡路”。

正好,现在就有两个消息,同样证明了这一点。第一,房地产类集合信托的募集规模大幅下降。

据不完全统计,4月份共有62家信托公司发行了1339款集合信托产品,其中房地产类发行规模占比为31.7%,较3月份降幅达42.75%,且房地产类产品预期收益率上行至8.49%,处于历史较高水平 。

信托是干嘛的?是用来给项目募资的,以前是房地产最倚重的融资方式之一,现在发行规模却一直下降,与此同时,发出去的信托收益率还一直在涨。这只能说明一点:房企越来越难借钱了,即便能借来,要付出的利息越来越高。

第二,10个城市被调控“泼冷水”降温预警。

最近,房地产行业的资金监管再度被提及,主要针对的是违规资金的变相拿地和购房。住建部在此前约谈6个城市的基础上,又及时约谈了4个城市。楼市狂飙突进的苏州也再次升级了调控措施,及时刹住了上涨的“虚火”。
表面上看,这两个消息挺不起眼,一个是房地产信托规模下降,一个是调控继续发力,其实这两个信号,也恰恰预示了未来的走向。

如果“水泥森林”的趋势一直强化,融资难、调控收紧持续下去,不用等多久,只需要等5年时间,有房的还不如有钱的。
举个例子,一个普通的二线省会,房价在1.4万左右,100平米的房子总价140万,按首付三成、按揭利率上浮20%来计算,30年的房贷,按揭98万,总支付利息达86万,本息总价合计高达226万。

假设装修费用需20万元,5年时间,房屋折旧翻修费用10万元,共计256万元。

要知道,未来5年,是房价“稳中有降”的5年,对于持有房产的人来说,不涨就是跌,这套花费数百万的房子能换来了什么呢?


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